Haus vererben oder verkaufen – Was passiert mit dem Besitz im Alter?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, seine Immobilie weitergeben zu wollen, sollte dies nicht kurzfristig oder einfach aus dem Bauch heraus entscheiden. Es gibt einige Aspekte, die hier berücksichtigt werden müssen. Zum einen um selbst am besten auszusteigen und zum anderen, um die Situation für die Erben zu sichern.

Wenn es sich bei der Immobilie um das Zuhause der Familie handelt, indem der Betreffende mit seinem Lebenspartner oder seiner Partnerin lebt, dann ist die Frage nach der Zukunft auf alle Fälle mit Verschenken zu beantworten. Denn wird die Immobilie selbst genutzt, ist die Schenkung an den Ehegatten komplett steuerfrei. Dabei spielt der Wert des Hauses keine Rolle und ob es komplett oder nur teilweise verschenkt wird, ist nicht entscheidend.

Ist die eigene Immobilie allerdings noch nicht schuldenfrei, sollte besser abgewartet werden. Denn wer hier Beschenkter oder Erbe ist, der übernimmt auch die noch aushaftenden Schulden. Im Zweifel muss für solche Fälle also die Antwort auf Erben fallen, da diese gegebenenfalls das Erbe ausschlagen können.

Bei den Überlegungen, das eigene Zuhause weiterzugeben, sollte auch die Frage nach der Altersvorsorge gestellt werden. Wird dazu die Immobilie benötigt, sollte sie besser vererbt werden. Wer dennoch sein Zuhause verschenken möchte, sollte sich einen sogenannten Nießbrauch im Grundbuch eintragen lassen. Dann gehört das Haus oder die Wohnung zwar dem Beschenkten, der Schenkende hat aber ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Das heißt, er kann in seinen gewohnten vier Wänden wohnen bleiben oder diese gegebenenfalls sogar vermieten.

Hohe Freibeträge machen Haus vererben günstig

Der Gesetzgeber gewährt in Deutschland für Erben, aber auch bei Schenkungen, hohe Freibeträge. Wenn beispielsweise der überlebende Ehepartner bzw. der eingetragene Lebenspartner für die nächsten zehn Jahre im Haus oder der Wohnung bleibt, sind sowohl Schenkung als auch Erbschaft komplett von der Steuer befreit.

Bei Kindern gilt eine etwas andere Gesetzeslage. Hier ist vorgesehen, dass bei einer Wohnfläche von weniger als 200 Quadratmeter und einer Eigennutzung, sowohl Schenkung als Erbschaft steuerfrei sind.

In sämtlichen anderen Fällen müssen bei der Schenkung für die Beträge, die über den Freibetrag hinausgehen, Schenkungssteuern bzw. bei einer Erbschaft Erbschaftssteuer bezahlt werden. Die Freibeträge belaufen sich auf 500.000 Euro für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner und pro Kind 400.000 Euro. Wenn der Verkehrswert der Immobilie diese Freibeträge übersteigt, muss der Erwerb versteuert werden.

Steuerfrei ein Haus vererben – diese Bedingungen braucht es dazu

Es gibt auch eine Möglichkeit, eine Immobilie steuerfrei zu vererben. Diese besteht darin, dass der vererbende Elternteil die Wohnung oder das Haus bis zu seinem Ableben als Wohnsitz genutzt haben muss. Der Erbe muss in der Folge unmittelbar nach Erbantritt in die Immobilie einziehen. Diese steuerschonende Regelung gilt für das eigene Elternhaus, aber auch für andere Häuser im Besitz der Familie. Die Steuerbefreiung fällt weg, wenn der Erbe innerhalb von zehn Jahren die Immobilie nicht mehr als Wohnsitz nutzt.

Kettenschenkung als vorteilhafte Lösung

Ist die betreffende Immobilie sehr hoch in ihrem Wert einzuschätzen, empfiehlt sich die sogenannte Kettenschenkung. Dabei kann der Erblasser die Freibeträge mehrfach nutzen. Beispielsweise kann er – sollte er die Immobilie allein besitzen – zuerst einen Anteil auf seinen Ehegatten übertragen und dabei den Freibetrag von 500.000 Euro nutzen. In der Folge übertragen beide das Eigentum auf ein Kind. Da dieses von beiden Elternteilen deren individuellen Eigentumsanteil übernimmt, kann auch der dabei geltende Freibetrag von 400.000 Euro doppelt beanspruchen.

Wie kann man namhaft ein Haus vererben?

Gerade wenn es um Immobilien geht, die als Familienwohnsitz gelten, sollten Erbstreitigkeiten vermieden werden. Dazu macht es Sinn, dass bei mehreren Erben ein bestimmter Erbe vorzeitig bedacht wird. Natürlich müssen die Ansprüche der anderen Erben einbezogen werden. Wer in so einem Fall seine Wohnung oder sein Haus übergibt, der sollte sich in jedem Fall vertraglich ein Wohnrecht sichern. Dies kann auch so formuliert werden, dass der überlebende Ehepartner ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt bekommt.

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Steuerfrei schenken – auch das ist eine Möglichkeit zur Immobilienübergabe

Immobilien können auch zu Lebzeiten des Besitzers weiter gegeben werden. Dies kann der Fall sein, wenn der Besitzer nicht mehr alleine leben kann / möchte und beispielsweise in ein betreutes Wohnen umzieht. Die Freibeträge für die Schenkung liegen bei 400 000 Euro pro Person alle zehn Jahre. Das bedeutet, dass Verbraucher nach zehn Jahren wieder eine Schenkung erhalten können. Ist die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet, kann diese Vorgehensweise den Wert allerdings mindern.

Der Vorteil dieser Weitergabe von Immobilien liegt vor allem darin, dass der neue Besitzer das Haus oder die Wohnung in den kommenden zehn Jahren selbst nutzen muss. Natürlich kann er die Immobilie auch veräußern, wobei zu beachten ist, dass dann weitere Erben ihre Ansprüche geltend machen können, beispielsweise dahingehend, dass sie ihren Anteil ausbezahlt haben möchten.

Immobilie verkaufen anstatt Haus vererben

Wer zeitlebens in einer Mietwohnung lebt, der schmälert damit seine Liquidität. Auch seine Nachkommen profitieren hier im Erbfall wenig. Da die Freibeträge des Erbes durch das Barvermögen rascher aufgezehrt werden, als beim Vererben einer Immobilie.

Eine Alternative zum traditionellen Immobilienverkauf ist der Verkauf auf Rentenbasis. Dabei erhält der Eigentümer der Wohnung oder des Hauses vom Erwerber eine laufende Rente bis zu seinem Tod. Außerdem gibt es die Möglichkeit ein bestimmten Ereignisses vor dem Tod, im Vorfeld zuvereinbaren.

Für alleinstehende Personen ist im Alter eine Alternative zum Immobilienverkauf die sogenannte Umkehrhypothek. Die funktioniert so, dass der Eigentümer der Immobilie von der Bank ein Darlehen erhält, das entweder als einmalige Summe oder aber in Monatsraten bezahlt wird. Im Gegenzug dazu bekommt die Bank einen Eintrag der Grundschuld im Grundbuch der Immobilie. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Baudarlehen, müssen hier weder Zinsen noch eine Tilgung geleistet werden, denn der Kredit wird beim Tod des Eigentümers abgelöst. Dann nämlich verkauft das Finanzinstitut die Immobilie und tilgt mit dem Erlös das Darlehen.

Verkauf der Immobilie an das eigene Kind als Sonderform

Möchten Eltern die Immobilie zwar an ihr eigenes Kind geben, aber nicht vererben, können sie bereits zu Lebzeiten einen Verkauf arrangieren. Dabei steht ihnen auch die alleinige Entscheidung zu, weitere Kinder der Familie, die sich in so einem Fall vernachlässigt fühlen, haben keinerlei Widerspruchs- oder Anfechtungsrechte. Der Kauf kann nur dann rückgängig gemacht werden, wenn bewiesen werden kann, dass die Eltern nicht im Vollbesitz ihrer geistigen Kräfte agiert haben.

Bevor die Immobilie an das Kind verkauft werden kann, muss der Wert geschätzt und ein realistischer Preis angesetzt werden. Ist dieser nämlich nicht nachvollziehbar, liegt der Verdacht einer Schenkung nahe, was einen Anfechtungsgrund ergibt. Wichtig ist in diesem Fall, sich von einem Fachanwalt oder Notar beraten zu lassen, um etwaige Schwierigkeiten mit anderen Familienmitgliedern zu vermeiden.

Die Vorteile des vorzeitigen Verkaufs des Hauses oder der Wohnung an das eigene Kind liegen in der Steuerbefreiung. Denn es fallen weder für den Verkäufer noch den Käufer Steuern an, ebenso wenig Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Auch die Grunderwerbssteuer muss in diesem Fall des Immobilienerwerbs nicht gezahlt werden.

Der Kaufpreis für die Immobilie kann vom neuen Besitzer in Form einer Ratenzahlung, die den Lebensabend der Eltern sichert, geleistet werden. Außerdem kann beispielsweise vereinbart werden, dass das Kind, das die Immobilie erwirbt, später dann auch die Eltern bis zu deren Tod pflegt. Dieser Aufwand wird dann dem Kaufpreis gegenüber gestellt und quasi gegenverrechnet. Diese Regelungen sollten unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden.